外国人在日本办理投资房出售时，如果已经居住在日本呢？

这类交易即使是同一套房产，也会因买卖双方的身份和条件不同而改变手续。

实际判断时应把房产、当事人、资金和时间四个因素一起考虑。同一个问题也会因谁来交易、以什么名义、使用何种资金以及何时交易而产生不同的实务答案。

投资判断不能只看表面收益率，还要核对实际租金、空置假设、管理费、维修基金、固定资产税、招租成本、未来维修以及出售退出策略。对海外投资者而言，还应把融资、收益汇出及管理体制一并纳入投资计划。

出售时不能只关注估价，还应先整理登记名义、抵押权、本人确认、媒介合同、所需文件、交付条件、税务及售房款收取方式。海外居住的卖方能否来日、是否使用代理人，会直接影响司法书士及签约手续的准备。

房产调查不能只看价格和面积，还要根据物业类型确认权利关系、道路及用途地域、管理情况、维修履历、长期维修计划、设备、边界和越界、能否重建以及使用限制等。越是销售图纸上没有写明的事项，越应在签约前确认。

出售从估价、媒介、买方申请、签约到交割，每个阶段的判断重点不同。不能只看售价，还要把实际到手金额、交付条件、抵押权注销、税务及资金转移一并规划。

实务上可把每个确认事项分成“无问题、需要追加确认、有条件可行”三类。不要试图一次解决所有问题，而应区分哪些必须在签约前解决，哪些可以在交割前补齐。这样更容易明确优先顺序，也能判断具体问题应向不动产公司、银行、司法书士或税务专业人士中的哪一方确认。

实务上可按以下顺序确认：①当事人及持有名义，②居住地和本人确认，③资金或融资，④合同条件，⑤交割及登记，⑥交易后的管理和税务。不要只依据广告或销售图纸，应回到合同、重要事项说明书、登记资料和管理资料等原始文件逐项核对。银行及行政机关的实际运用可能变化，因此在正式执行前还需要再次确认最新条件。

出售房产时，除了价格评估，还应提前整理产权名义、居住地、抵押权、卖方文件、税务及售房款收取方式，以减少签约后的停滞。JCBO不动产可根据房产资料和卖方情况，协助梳理海外居住者出售日本房产时的实务确认事项。